전세보증금 반환보증보험 가입조건,방법,보증료 전세대출 안전하게 돌려받는 방법 비교

오늘 제가 알아보려고 하는 내용은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

 

1. 전세계약을 하려는데(혹은 이미 계약 중인데) 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 방법을 알고 싶은 분들을 위해서 "전세보증금 반환보증보험"이라는 상품에 대한 정보를 정리할 겁니다. 가입조건이나 가입방법, 보증료, 비용, 할인, 서류 등 궁금해할 만한 정보를 최대한 열심히 정리해 보겠습니다.

 

2. 전세로 들어가면서 "전세대출"을 받으려고 하는데 대출과 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법이 알고 싶은 분들을 위해서 "전세대출 반환보증" 상품에 대한 정보를 함께 알아보려고 합니다.

 

요즘 전세사기 때문에 온 나라가 떠들썩합니다. 부동산이 오를 때에는 이런 문제가 잘 발생하지 않는데 부동산 가격이 내리기 시작하면 사기꾼과 무리하게 투자(투기)를 한 사람까지 뒤섞여서 문제가 더 커지게 됩니다.

 

문제는.... 앞으로 부동산 가격은 더 하락할 가능성이 높다는 것입니다. 많은 분들이 이렇게 예상을 하고 있고 저도 그렇게 생각하고 있습니다. 최소 급등하기 전까지의 가격까지는 빠질 것으로 예상하기 때문에 그런 경우를 대비한 준비가 필요할 것으로 생각하고 있습니다.

 

최대한 내 재산을 지킬 수 있는 방법에 대한 정보를 잘 정리해 볼테니까 꼼꼼하게 잘 읽어보시기 바랍니다.

 

 

▶전세보증금 반환보증보험 총정리

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현재 내 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법은

 

★계약전에 꼼꼼하게 확인하기

 

1. 전세계약 시 등기부등본 확인(당일에 한 번 더)

2. 임대인의 확실한 신원확인(신분증 본인확인)-대리인 나올 시 필요서류확인(집주인 통화 등)

3. 중개업체에 대한 안전성 여부 확인

4. 매매가 대비(더 내릴 경우 예상) 전세가격은 적절한지 여부 확인하기

 

★계약과 동시 혹은 계약 후 보증보험 가입하기

 

1. 전세 계약을 하기 전에 반환보증보험에 대해서 알아보고 가능한 집만 계약한다

2. 이미 계약을 한 이후라면 반환보증 가입이 가능한지를 확인해 본다

 

현재 전세보증금을 돌려받는 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사 두 곳에서 진행을 하고 있고 최근 언론에 이슈가 된 관계로 5월 1일 부로 변경된 내용이 있으니까 꼼꼼하게 확인을 하셔야 합니다.

 

★2023년 5월 1일 기준 변동사항 체크

 

최근에 전세사기 문제 때문에 HUG는 좀 더 까다로운 보증지원을 하기로 결정을 했습니다. 어떤 내용인지 한 번 확인해 보도록 하겠습니다.

 

1. 주택가격대비 100% 보증에서- 90% 이하인 주택만 가능하게 변경

2. 주택가격 산정 시 공시가격 적용비율 150%에서 140%로 적용 

-이번달부터 공시가격의 126%(공시가격 적용비율 104% ×전세가율 90%)까지만 보증보험 가입가능

-갱신보증은 내년 1월 1일 신청분부터 적용

-신규보증은 23년 5월 1일 자로 변경

3. 연립, 다세대주택 감정가 100%에서 90%로 변경

-감정평가 유효기간 6개월에서 3개월로 단축

-지난해 말까지 신청된 건은 150%가 적용되었기 때문에 갱신 시에도 150% 적용

 

※HUG 주택도시보증공사 상품정보

주택도시보증공사[바로가기 링크]

 

위 사이트에서 개인보증을 선택하고 주민등록 번호 입력 후 공동인증서로 로그인을 하시면 지금부터 제가 확인해 드리는 화면이 나옵니다.

 

보증종류는(다양한 보증업무를 하는 곳입니다) "전세보증금반환보증"을 선택하시면 됩니다.

 

 

보증대상은 단독주택부터 주거용 주택이면 모두 가능하다고 보시면 되고 노인복지주택도 대상이 됩니다. 단, 공관이나 지역아동센터 등은 보증대상이 아닙니다.

 

보증신청인은 임차인(개인)이 대상인데 공동명의 임차라면 비대면은 불가합니다. 전세 및 월세(소위 말하는 반전세)도 가능합니다. 법인 및 공동명의 임차는 가까운 공사 영업지사를 방문해서 신청해야 합니다. 물론 그전에 가능여부를 전화로 확인해 보는 것이 필요하겠죠~~^^

 

주채무자는 임대인이 되고 보증신청기간은 

 

• 신규전세계약-전세기간이 1/2이 경과하기 전
• 갱신전세계약-갱신 전 전세계약 만료일 이전 1개월 이내부터 갱신 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전

 

갱신계약의 경우 갱신하기 1개월 전부터 신청이 가능하고 모든 상황에서 계약기간이 절반이 지나버리면 보증신청은 불가합니다.

 

 

보증금액은 보증한도 내의 신청금액이 되고 보증기간은 보증서발급일로부터 전세계약기간의 만료일 후 1개월까지입니다.

 

보증한도는

 

주택가격 ×담보인정비율(90%)-선순위채권 등이고 갱신계약은 담보인정비율 23년 말까지 100%가 적용이 됩니다. 특별하게 선순위 채권이 없다면 신규는 90% 갱신은 100%라고 보시면 됩니다.

 

 

보증요건을 살펴보겠습니다.

 

• 실제거주
• 전입신고
• 확정일자

 

이 세 가지 요건이 기본이고 보증한도는 이미 설명한 대로 90% 또는 갱신 시 100% 적용이 받는데 선순위 채권은 빼고 산정이 됩니다.

 

예를 들면 주택가격이 1억 원인데 전세보증금이 9500만 원이면 보증가입이 안되고 보증금이 9000만 원 이면 가입이 됩니다. 계약 시 이런 부분을 잘 생각해서 계약을 해야 합니다.

 

물론 선순위 채권이 있다면 계산을 잘해야 합니다. 이때 선순위 채권이 주택가격의 60%를 넘으면 보증은 불가합니다. 압류, 가처분, 가압류 등 권리침해가 있다면 보증이 불가하기 때문에 

 

부동산 등기부등본을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

 

공인중개사가 기본적으로 등기부등본을 확인하지만 본인이 직접 대법원등기소에서 계약 전, 계약 당일 내용을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

참고로....

 

계약당일 잔금을 치르는 날 전입신고를 했지만 당일에 대출을 받아버리면 선순위에서 밀리는 것이 되기 때문에 반드시 믿을 수 있는 공인중개사와 계약을 맺는 것이 필요합니다. (법 개정이 필요한 부분이죠)

 

전입당시 타 세대 전입내역이 없어야 하는데 다세대나 다가구 등은 예외입니다. 단독이나 다세대, 다가구의 경우 건축물대장에 위반사항이 없는지도 꼭 확인하셔야 합니다.

 

☆전세계약서에서 확인해야 할 것

1. 전세계약이 1년 이상이어야 합니다.
2. 공인중개사를 통한 계약만 인정이 되는데 갱신계약은 공인중개사 날인이 없어도 됩니다(최초는 공인중개사 날인필요)
3. 전세보증금 수도권 7억 이하, 그 외 지역은 5억 이하만 가능
4. 보증과 관련해서 금지 특약이 있으면 안 됩니다. 오히려 보증 관련 내용을 특약으로 넣으면 좋겠죠

 

☆단독, 다가구주택 추가 확인사항

1. 선순위채권 및 다른 세입자들의 보증금 합이 주택가액의 80% 이내여야 합니다.
2. 주택가액=주택가격 * 담보인정비율
3. 전세권이 설정되었다면 말소 또는 공사로 전세권 이전해야 합니다.
4. 중소기업이 아닌 법인임차인은 전세권을 이전해야 가입이 가능합니다.
5. 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 다지 않았어야 합니다. 신용대출은 무관(은행에 확인)
6. 임대인이 공사의 보증금지 대상자가 아니어야 합니다.

 

☆임대보증금 전세반환보증의 보증료

 

많은 분들이 관심 있어하는 부분이죠!! 그래서 보증료가 얼만데?

 

보증료는

 

보증금액 ×보증료율 ×전세계약기간/365

 

 

보증료율은 아파트 연 0.115~0.128% 단독, 다가구는 연 0.139~0.154% 기타 그 외 주택은 연 0.139~0.154%

 

 

예를 들어

 

보증료 할인이 없다고 가정, 최저보증요율, 남은 계약기간 730일을 예로 하고 전세보증금이 2억이고 보증금액이 1억 8천만 원인 아파트라면(90%) 

 

1억 8천만원 × 0.115% × 730/365 = 414,000원이 됩니다.

 

 

보증료를 할인받을 수 있는 대상의 범위가 매우 넓은 편입니다. 저소득자를 위한 규정도 있으니까 본인에게 맞는 규정을 찾아서 상담을 받으시면 됩니다. 보증료 할인은 직접 챙겨야 하는 부분이 있으니까 해당사항이 있는지 꼼꼼하게 확인해 보시기 바랍니다.

 

해당이 되는 경우 보증요율의 50~60%가 할인되기 때문에 상당히 큰 금액을 아낄 수 있습니다.

 

 

☆보증신청 필요서류

• 신분증, 전세계약서(사본가능/공인중개사 날인 및 확정일자 필수
• 전세보증금 지급 사실 증빙 서류(계좌 이체내역서, 공인중개사 발급 영수증 등)
• 부동산 등기부등본
• 건축물대장
• 전입세대확인서
• 단독, 다가구, 연립 등-타 전세계약 체결내역 확인서
• 채권양도계약서
• 전세보증금반환보증 확약서
• 주택가격 산정 관련(KB시세 등)
• 기타 필요한 서류

 

필요한 서류는 상담 시 꼼꼼하게 체크해서 진행을 하시면 됩니다.

 

 

 

보증료 할인을 받기 위한 필요서류입니다. 참고로 모법납세자도 보증료 할인이 됩니다. 필요한 서류를 잘 확인하고 챙겨서 보증료 할인을 꼭 받으시기 바랍니다.

 

서두에 연결해 드린 HUG홈페이지에서 공동인증서로 로그인을 하시면 보증신청 가능여부를 확인해 보실 수 있습니다.

 

 

말씀드린 대로 로그인을 하면 보증거래 고객등록 화면이 나옵니다. 이후에 안내에 따라서 하시면 어렵지 않게 온라인에서 전세보증금 반환보증보험에 가입을 하실 수 있습니다.

 

※HF 한국주택금융공사 전세자금보증

한국주택금융공사에서는 다양한 전세자금보증 상품에 대한 정보를 제공하고 있습니다. 

 

한국주택금융공사 전세자금보증[바로가기 링크]

 

 

한국주택금융공사는 대출 상품도 판매를 하지만 전세자금 보증 관련 정보도 제공을 하고 있습니다. 위에서 연결해 드린 링크로 들어가시면 전세자금보증 찾기 항목이 나오는데 여기서 본인의 정보를 입력하면 선택가능한 전세자금 보증상품에 대한 정보가 나옵니다.

 

제가 서울에 거주하는 90년생이라고 몇 가지 정보를 입력하니까 관련 상품이 54가지나 나오네요 이 중에서 몇가지 상품만 소개를 해보겠습니다.

 

신혼부부라면 그에 맞는 상품을 추천할 것이고 미혼이면 또 그에  맞는 상품정보를 추가로 제공할 것입니다.

 

 

☆일반전세자금보증

나중에 설명을 하려고 했는데 여기서 나오네요 이 상품은 전세자금을 받는 분들에게 해당되는 상품으로 일정한 자격이 되면 공사에서 보증서를 제공하는 상품입니다. 자기들이 돈을 빌려주니까 빌려준 돈은 보증으로 책임지고 받아내겠다는 뜻이죠^^;; 대략 몇 가지만 정리하면

 

• 임차보증금 7억 원 이하(서울, 경기, 인천 이외는 5억 원)
• 임차보증금 5% 이상 지급한 세대주
• 본인과 배우자(예정자 포함)의 합산 주택보유수가 1 주택 이내일 것
• 본인과 배우자(예정자 포함)가 가격이 3억 원을 초과하는 투기지역, 투기과열지구 내 소재 아파트의 소유권을 취득하지 않을 것
• 보증비율-대출금액의 90%(부분보증)

 

☆특례전세자금보증

 

 

특례전세자금보증은 주거안정지원, 금융소외계층 지원 등을 통한 사회적 가치 실현을 위해 일반전세자금보증 대비 취급 요건을 대상자별로 완화한 상품입니다.

 

무주택청년, 다자녀가구, 정책서민금융 이용자, 신용회복지원자, 부분분할상환 약정자, 주택도시기금 대환대출, 임대주택 입주자, 재개발, 재건축 단지 이주 세입자, 임차권등기 세입자, 영세자영업자, 사회적 배려대상자, 주택연금가입자, 목돈 안 드는 전세 Ⅱ, 징검다리 전세자금보증 등 다양한 상품으로 전세자금대출 및 전세자금보증을 이용할 수 있습니다.

 

이 외에도 협약전세보증 상품이 있는데 각 지역별로 협약을 맺고 진행이 되는 상품이라서 본인이 거주하고 있는 지역에 협약 상품이 있는지를 확인해 보셔야 합니다.

 

예를 들면 서울시의 경우 "서울시 신혼부부 주거지원 협약" , "서울시 청년 주거지원 협약" 등이 있습니다. 보다 상세한 내용은 링크로 연결한 사이트에서 확인해 보실 수 있습니다.

 

▶HF한국주택금융공사 전세지킴보증 심사기준 변경

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주택금융공사 홈페이지에서 전세보증금반환보증을 선택하면 전세지킴보증이 나오는데 HUG상품과 유사합니다.

 

이번에 전세사기 사태로 전세지킴 보증도 변경사항이 5월 1일 부로 적용이 되는데 아래 내용과 같습니다.

 

 

변경내용은 HUG와 비슷합니다. 시행은 5월 1일부터이고 보증한도 변경, 감정평가 관련 변경사항, 주택유형별 가격평가방법 변경 내용이 포함되어 있습니다.

 

※전세지킴보증 상품정보

전세지킴보증은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임대인을 대신해서 임차인에게 보증금을 지급하는 상품입니다. 전세반환보증과 동일합니다.

 

 

보증이용절차는 취급은행에서 진행이 되고 기본자격, 대상자는 HUG전세보증과 비슷합니다.

 

 

보증대상 목적물은 12억 이하의 주택 등 조금 덜 까다로운 규정으로 운영이 되었는데 이번에 변경된 내용을 참고하셔야 합니다.

 

 

보증한도는 지역별로 차이가 있는데 서울, 경기, 인천은 7억 원이고 그 외 지역은 5억 원입니다. 보증한도나 주택가격평가는 새롭게 변경된 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

보증료율은 우대가구 여부 등에 따라서 연 0.02%~0.04% 차등으로 적용이 되고 기타 사항은 연결해 드린 공사 홈페이지를 참고하시면 됩니다.

 

▶전세대출 안전하게 지키는 방법

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현재 거주 중인 전세입자도 조건만 되면 HUG주택도시보증공사의 전세보증금반환보증에 가입이 가능하고 신규로 전세대출을 받는 모든 분들은 보증자격만 되면 누구나 전세대출, 나의 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

 

물론 계약 전에 보증에 가입이 가능한 상황인지를 잘 확인해 보셔야 하고 보증가입이 안 되는 조건이라면 위험요소가 있다고 판단해서 신중한 결정을 해야 합니다.

 

 

※전세보증금 반환보증 신청방법

공사 홈페이지에서 신청하는 방법도 있지만 네이버나 카카오페이를 이용하면 보다 쉽게 확인하고 신청할 수 있습니다.

 

네이버의 경우 검색창에 전세보증금 반환보증보험이라고 검색을 하면 네이버와 주택도시보증공사가 함께 하는 예상 보증료조회 화면서 가장 먼저 뜨니까 파란색 전세금 반환보증을 선택하시면 간편하게 이용할 수 있습니다.

 

 

아주 쉽게 이용이 됩니다.

 

전세대출을 받으실 분들은 주택도시기금 또는 주택금융공사 홈페이지를 방문해서 내 조건에서 최적의 상품이 있는지를 검색을 해보시고 반드시 반환보증을 함께 확인해 보시기 바랍니다.

 

일부 전세대출은 반환보증을 자동으로 가입하기 때문에 상품정보를 잘 확인하시고 가입을 하면 됩니다.